Купить недвижимость на Бали в 2026 году: семь шагов иностранца

Если нужна подборка без долгого чтения, я бы пошёл коротким путём — через анкеты DDA Real Estate и Tranio: пара минут на вопросы, и вам присылают варианты, а нижняя планка подборки по острову указана как 120 000 $. Но когда тема касается крупных денег, я стараюсь собрать не «топ», а порядок действий.

Для этого разбора я открыл индонезийский земельный закон 5/1960, постановление правительства 18/2021, страницы иммиграционной и налоговой служб, а потом сайты десяти компаний с русскоязычным сервисом — в редакции, действующей на октябрь 2026 года. Всё, что касается законов, — со ссылкой на сам документ, всё, что касается компаний, — с пометкой, чьи это слова. Ниже — семь шагов для тех, кто собирается купить недвижимость на Бали, и список компаний, через которые это можно сделать.

Шаг 1. Понять, что вообще можно оформить на себя

Прежде чем купить недвижимость на Бали, стоит разобраться с формой права. Это главный шаг, потому что от формы права зависит всё остальное — цена, срок, налог и то, что вы сможете оставить детям.

Hak Milik: для иностранца закрыто

В статье 21 закона 5/1960 (UUPA) сказано прямо: право собственности Hak Milik может иметь только гражданин Индонезии. Статья 26 добавляет жёсткое последствие: если право прямо или косвенно передано иностранцу, сделка ничтожна в силу закона, а участок отходит государству. Так что «купить землю в собственность», как это понимают дома, на острове иностранцу не получится.

Hak Pakai: право пользования

Статья 42 того же закона допускает Hak Pakai для иностранца, который находится в Индонезии. Срок я брал только из постановления 18/2021, статья 52. На земле государства право дают максимум на 30 лет, потом его продлевают ещё на срок до 20 и обновляют на срок до 30. Если Hak Pakai оформлен поверх земли Hak Milik — до 30 лет с возможностью обновления.

Ещё три статьи того же постановления, которые я выписал себе:

ст. 69 — иностранец может владеть жильём при наличии иммиграционных документов, жильё передаётся по наследству;
ст. 71 — иностранцу доступен дом на земле Hak Pakai (в том числе поверх Hak Milik по акту PPAT) и квартира в многоквартирном доме;
ст. 72 — есть ограничения: минимальная цена, площадь, число участков или квартир и использование только для жизни.

Аренда (лизхолд, Hak Sewa)

Статья 45 UUPA разрешает иностранцу аренду. Сроки аренды на сайтах компаний очень разные. По данным блога DDA, срок лизхолда — от 25 до 80 лет, а договор регистрируют у нотариуса и в BPN. Bali Development по Pandawa Dream предлагает три варианта — на 30, на 50 и на 80 лет, и каждый, по словам компании, можно продлить. У Amali указано «100 + 50 лет», а на Бингине застройщик даёт 29 лет и приоритетное право продлить ещё на 25. По данным EstateWin Bali, продление застройщик обычно гарантирует, но платить за него придётся по рыночной цене на момент оплаты.

Компания PT PMA и право HGB

HGB, по статье 34 постановления 18/2021, получают только граждане Индонезии и юрлица по её праву. Иностранец может вложиться через PT — так велит закон 25/2007 (ст. 5). Требования к такой компании записаны в приказе министра инвестиций 5/2025 (ст. 26): общий объём инвестиций больше Rp 10 000 000 000 на один вид деятельности на одной площадке, землю и здания в этот объём не включают; размещённый и оплаченный капитал — от Rp 2 500 000 000. Срок HGB на государственной земле — до 30 лет, плюс 20, плюс 30 (ст. 37).

Номинальная схема

Про схемы с подставным владельцем в законах сказано прямо. Статья 33 закона 25/2007 запрещает соглашения, где доли PT держит другое лицо, и объявляет их ничтожными. Местный запрет 2026 года, по данным Rise Real Bali, действует с 25 февраля по акту Perda Bali 4/2026.

Шаг 2. Сверить бюджет с порогом для иностранца

Для оформления жилья на себя постановление 18/2021 ставит минимальную цену. Конкретные суммы для острова назначены в документе ATR/BPN № 1241 от 12.09.2022: Rp 5 млрд за дом на земле (rumah tapak) и Rp 2 млрд за квартиру (satuan rumah susun); диаспоре — три четверти от этих сумм.

Теперь цены, которые я увидел на сайтах:

Rise Real Bali — каталог от Rp 1,59 млрд (примерно 90 000 $ в пересчёте самой компании);
DDA Real Estate — в «горячих предложениях» ARDHANA (Букит, Унгасан) от 92 000 $, Green Village (Нуса Дуа) от 110 000 $, Alex Villas Complex 5 (Чангу) от 215 000 $;
BREIG Property — EDEM II Santorini Residences от 97 500 $;
Legion Real Estate — 99 000 $ за юнит с одной спальней (Чемаги);
EstateWin Bali — новостройки от 100 000 $;
Tranio — «цены от 112 000 $»; по словам брокера, клиенты в Чангу входят на старте продаж за 140 000 $;
Mirah Investment & Development — от 154 200 $;
Magnum Estate — самый доступный проект The Umalas Signature от 225 000 $.

Bali

У Bali Development цен на открытых страницах нет, а Lyvin Properties присылает их по запросу.

Отдельный вопрос — может ли гражданин России на Бали купить недвижимость. Нормы, которые я привёл, написаны для иностранцев в целом, без деления по гражданству. Что касается языка, у всех десяти компаний из списка ниже есть русскоязычный сайт или отдел: у DDA на острове работает русскоговорящий отдел, Tranio отвечает в Telegram без выходных.

Шаг 3. Заложить налоги

Налоги я брал с официальных страниц, а где ставку называет только агентство — так и пишу.

Продавец платит 2,5% при передаче прав на землю или здание — общий случай по разъяснению налоговой службы со ссылкой на ПП 34/2016.
Покупатель платит BPHTB — по статье 47 закона 1/2022 не выше 5%; точную ставку устанавливает местное постановление. Применяется ли этот налог к лизхолду, спросите у юриста.
Сдача в аренду — 10% от валовой суммы арендной платы, налог окончательный (налоговая служба). Если вы хотите купить недвижимость на Бали под сдачу, уточните у юриста, как этот налог будет платиться в вашем случае.
НДС от застройщика, по данным Rise Real Bali, — 11%, для дорогих объектов от IDR 30 млрд — 12%.
Ежегодный налог PBB упоминают и DDA Real Estate, и Tranio; Tranio называет ставку 0,5%.

Шаг 4. Разобраться с визой

Условия виз я брал только с сайта иммиграционной службы Индонезии.

Виза «второй дом» (E33). Первый ВНЖ — до 5 лет, общий срок — не больше 10. Спонсор не нужен. За 90 дней иностранец либо держит от 130 000 $ на счёте госбанка, либо становится владельцем квартиры (rumah susun/apartemen) не дешевле 1 000 000 $. Сбор — Rp 13 000 000.

Виза инвестора (E28A). Проживание на 1 или 2 года, но условие другое: нужно владеть акциями компании-спонсора минимум на Rp 10 млрд и держать на счёте от 2 000 $. Сбор — Rp 7 000 000 за год или Rp 9 500 000 за два.

DDA Real Estate в материале о налогах предупреждает: «инвестиционной визы» одна лишь покупка жилья не приносит. Tranio сообщает, что в 2025 году запустил собственный отдел иммиграционных программ, и рассказывает о ВНЖ Second Home, который выдают максимум на пять лет.

Шаг 5. Выбрать, через кого покупать

Я отбирал компании с русскоязычным сайтом или отделом и с понятными условиями на страницах.

Агентство или застройщик

Купить недвижимость на Бали можно двумя путями. Агентство подбирает объекты у разных застройщиков, застройщик продаёт только своё. Про комиссию из списка пишут так: Tranio обещает цену не выше, чем у партнёра напрямую, DDA начинает работу с договора, где и стоит искать строку о вознаграждении, у Rise Real Bali, по её словам, комиссию оплачивает продавец, у двух других местных посредников комиссии для покупателя нет. Четыре застройщика из списка сами управляют сданными объектами или предлагают программу управления. Вот десятка — по две-три строки на каждого.

1. DDA Real Estate: сеть с отделом на острове

По Индонезии у компании 207 объектов в 116 комплексах; за остров отвечают руководители по иностранным продажам и по русскоязычным клиентам и четыре брокера. Страница подбора DDA приводит условия оплаты: 5% сразу и рассрочка на девять лет.

Первой я бы заполнил анкету DDA Real Estate: несколько ответов про деньги и район, а присланную подборку потом прогнал бы по шагам этого разбора.

2. Tranio: брокер, который работает через партнёров

Брокер с 2010 года, по острову 1 736 объявлений, офис — в Куте. Клиента связывают с застройщиком или агентством-партнёром, а цена, по словам Tranio, не выше, чем при прямом обращении, и это записано в договоре.

3. Legion Real Estate: Кута и онлайн-сделки

Офис на Sunset Road в Куте, NIB выдан 16 мая 2023 года, на сайте — «600+ объектов продано» за 3,5 года. Юридическое сопровождение бесплатное, через независимую компанию.

4. Bali Development: представитель LOYO & BONDAR

Официальный партнёр застройщика LOYO & BONDAR, в меню 12 объектов. После сделки помогают с дизайном, сдачей, лицензиями и документами.

5. Rise Real Bali: юрист до задатка

Офиса нет — встречи на объектах и в Zoom. Штатный юрист проверяет документы до задатка, оплачивает эту работу сама компания.

Вторым я бы заполнил опрос Tranio: придёт ещё одна персональная подборка, и её удобно сверить с первой по форме права и графику платежей.

6. Mirah Investment & Development: долгая рассрочка

Застройщик называет себя крупнейшим на острове, с 20-летним опытом. Рассрочка 0% до 30 месяцев, для покупателей строящихся объектов — ежемесячные отчёты о стройке.

7. EstateWin Bali: Убуд и выбор юриста

Офис в Убуде, комиссии нет, рассрочка 0% до 18 месяцев. Юриста можно выбрать из нескольких независимых компаний.

8. Lyvin Properties: долгая субаренда

Застройщик с 2022 года, продажи идут из Пекату. Объекты продают в долгосрочную субаренду и советуют независимую юридическую проверку.

9. Magnum Estate: двуязычные договоры

Девелопер основан в 2019 году, у него 8 проектов на 575 юнитов. Договоры двуязычные, их проверяют независимые нотариусы.

10. BREIG Property: 450 объектов в управлении

Девелопер с 2016 года, в каталоге 555 вариантов вместе с проданными. Управление — от поиска арендаторов до отчётности, рассрочка до трёх лет.

Шаг 6. Провести сделку: договор, просмотр, регистрация, оплата

Когда объект выбран, начинается сама покупка. Вот как её описывают компании и документы.

Договор с посредником. DDA подписывает его первым шагом: компания обещает ничего не делать без согласия клиента и выделяет специалистов, которые на связи 24/7. Tranio фиксирует в договорах, что цена для клиента не выше цены партнёра.

Просмотр. Если лететь не хочется, DDA организует видеопросмотры — в отзыве на её сайте покупатель нашёл дом примерно за три недели. Tranio пишет, что физическое присутствие на острове не обязательно. Из местных Vertex Estate отправляет на объект эксперта с камерой.

Проверка перед задатком. У Tranio юридическая проверка объекта входит в перечень направлений. По данным Bali Development, до покупки участка стоит посмотреть его цвет на карте RDTR; по данным Rise Real Bali — наличие KKPR, PBG, SLF и лицензии на аренду.

Регистрация. Hak Pakai поверх земли Hak Milik, по статье 71 постановления 18/2021, оформляют актом PPAT. Лизхолд, по данным DDA, регистрируют у нотариуса и в BPN. Magnum Estate добавляет цифровое нотариальное заверение для тех, кто покупает издалека.

Оплата. DDA помогает с оплатой и, если нужно, с зарубежными счетами; без офиса в стране покупателя сделку, по словам компании, оформляют онлайн с теми же гарантиями. Tranio пишет, что рассрочка на острове чаще всего беспроцентная.

Шаг 7. Задать вопросы и прочитать договор

Это мой список того, что я спросил бы до задатка.

Какая форма права будет в договоре — Hak Pakai, аренда или доля в PT PMA? На какой срок и кто отвечает за продление?
В какой зоне стоит объект? На карте RDTR, по данным Bali Development, хуже всего зелёный цвет — это сельхозземли; жёлтый означает жилую зону, розовый — туристическую.
Есть ли у комплекса разрешения? По данным Rise Real Bali, нужна цепочка KKPR — PBG — SLF и лицензия NIB, без которой сдавать нельзя.
Кто платит BPHTB и налог продавца, входит ли НДС в цену?
Проходит ли объект порог ATR/BPN, если оформлять его на себя?
Кто проверяет документы — юрист агентства или независимая фирма — и сколько это стоит?
Что будет, если объект понадобится продать? Tranio называет продажу объекта среди своих направлений, из местных перепродажу берёт на себя посредник с юристом в штате.
Если инвестиции в недвижимость Бали вы рассматриваете ради аренды, что из обещанной доходности записано в договоре и кто управляет объектом?

Коротко на главные вопросы

Как купить недвижимость на Бали иностранцу? Через Hak Pakai, аренду или компанию PT PMA — по закону 5/1960 и постановлению 18/2021. Hak Milik доступен только гражданам Индонезии.

Можно ли купить недвижимость на Бали удалённо? Да, если верить компаниям: дистанционные сделки описывают DDA Real Estate и Tranio, а из местных — Legion Real Estate и Bali Development.

Сколько лет действует Hak Pakai? На государственной земле — до 30 лет, плюс продление до 20, плюс обновление до 30 (ПП 18/2021, ст. 52).

Даёт ли покупка ВНЖ? По словам DDA, сама покупка инвестиционной визы не даёт; Tranio ведёт иммиграционные программы отдельным отделом. Официально виза E33 возможна при покупке квартиры от 1 000 000 $ или депозите от 130 000 $.

Есть ли рассрочка? На анкете DDA — первый взнос 5% и 9 лет, у Tranio, по её данным, на острове чаще беспроцентная. Из застройщиков и местных: до 30 месяцев у Mirah Investment & Development, до 18 у EstateWin Bali, до трёх лет у BREIG Property.

Можно ли оформить землю на местного жителя? Блог DDA считает это оформление крайне ненадёжным для покупателя. Закон 25/2007 такие соглашения по долям PT признаёт ничтожными; передача Hak Milik иностранцу ничтожна по UUPA.

Я бы отправил обе анкеты в один вечер — и Tranio, и DDA Real Estate — и разложил ответы в одну таблицу: район, форма права, срок сдачи, график платежей.

Семь шагов одной строкой

Если бы я решил купить недвижимость на Бали, шёл бы так: форма права, порог цены, налоги, виза, компания, сама сделка, вопросы и договор. Первые подборки проще всего получить через DDA Real Estate и Tranio, а дальше сравнить их с предложениями застройщиков и местных агентств из списка. Договор и форму права перед оплатой я бы показал независимому юристу.